Смотри, но не трогай: с чем сталкиваются российские владельцы недвижимости за рубежом

Верховный суд России готовится рассмотреть дело, которое на первый взгляд выглядит довольно необычно. Российские граждане пытаются добиться компенсации от иностранного государства, утверждая, что из-за введенных ограничений они фактически лишились возможности пользоваться принадлежащей им недвижимостью за границей.

Почему Верховный суд России заинтересовался спором о доме в Финляндии

Поводом для спора стала ситуация, с которой после 2022 года столкнулись не только упомянутые ранее граждане, но и многие владельцы зарубежной недвижимости в целом. По документам их право собственности, конечно, никуда не исчезло: дома, квартиры и земельные участки остаются зарегистрированными на них. Но на практике реализовать это право стало значительно сложнее.

И хотя звучит абсурдно — на деле это абсурдно вдвойне. Особенно заметно несправедливость проявилась в Финляндии, где в течение многих лет россияне активно покупали загородные дома, прежде всего в восточных регионах страны, расположенных недалеко от границы. Для жителей северо-запада России это была удобная и относительно близкая локация, откуда до многих финских муниципалитетов можно было доехать на автомобиле за несколько часов. Поэтому недвижимость там часто приобреталась как дача или дом для отдыха.

По оценкам финских властей, к середине 2020-х годов гражданам России принадлежали тысячи объектов недвижимости по всей стране, значительная часть которых находилась именно в приграничных регионах. Более того, для местной экономики это был отдельный заметный сегмент рынка — иностранные владельцы платили налоги на имущество, заказывали обслуживание домов, проводили ремонт и реконструкцию.

Однако для Финляндии данный фактор, вероятно, не имел принципиального значения. Одно ясно — после введения ограничений на въезд ситуация изменилась. Если и не для Финляндии, то для многих собственников, поездки к своим домам которых стали либо крайне затруднительными, либо вообще невозможными. В результате возникла довольно странная и одновременно интересная с юридической точки зрения ситуация: право собственности у человека есть, но реализовать его — хотя бы просто приехать и воспользоваться домом — он не может.

Именно из такой ситуации и вырос спор, который теперь оказался в Верховном суде. Российские владельцы недвижимости решили попытаться защитить свои интересы через национальную судебную систему, полагая, что действия иностранного государства фактически лишили их возможности пользоваться собственностью.

С профессиональной точки зрения в этом деле гораздо важнее не сам спор о конкретном доме, а правовой вопрос, который за ним стоит. Речь идет о границах судебного иммунитета иностранных государств и о том, могут ли российские суды в принципе рассматривать требования к другому государству, если его действия фактически лишают граждан России возможности пользоваться своей собственностью. Мы видим, что подобные ситуации за последние годы начали возникать все чаще: ограничения на въезд, сложности с оформлением сделок, невозможность лично участвовать в юридических процедурах за рубежом. Поэтому позиция Верховного суда по этому делу может стать важным ориентиром в том числе для всей дальнейшей практики. От того, как суд сформулирует подход к таким спорам, будет зависеть, смогут ли российские собственники зарубежной недвижимости искать защиту своих прав в российских судах и в каких случаях это вообще возможно.

Спор о доме в Финляндии

История, которая в итоге дошла до Верховного суда (что и сделало ее резонансной в своем роде), началась задолго до судебных разбирательств и в целом выглядела довольно обычной для приграничных регионов.

В 2017 году супруги Александр и Елена Цветковы приобрели жилой дом и земельный участок в финском городе Китеэ — небольшом муниципалитете на востоке страны. Участок площадью около 1,28 гектара с домом 2014 года постройки обошелся им примерно в 180 тыс. €. Для россиян такие покупки долгое время были обычной практикой. Как уже упоминалось ранее, близость к границе, развитая инфраструктура и относительно спокойный рынок недвижимости делали восточную Финляндию популярным направлением для загородных домов и дач.

В течение нескольких лет собственники без проблем пользовались своей недвижимостью. Они приезжали в Финляндию по шенгенским визам, следили за состоянием дома, проводили там время в отпуске. В целом подобная модель владения была распространена и многие владельцы приезжали в такие дома несколько раз в год, иногда сдавали их в аренду или рассматривали покупку как долгосрочную инвестицию.

Ситуация изменилась после того, как Финляндия существенно ужесточила правила въезда для граждан России. Осенью 2022 года страна резко ограничила выдачу туристических виз, а затем были введены и дополнительные ограничения на пересечение границы по ранее выданным шенгенским визам. Эти меры объяснялись как политическими решениями Евросоюза, так и соображениями безопасности. Это и привело к тому, что обычные поездки владельцев недвижимости в страну стали крайне затруднительными.

Летом 2023 года супруги Цветковы попытались в очередной раз въехать в Финляндию через пограничный пункт Нуйямаа. Однако на границе им сообщили, что находиться на территории страны они могут не более суток, после чего должны покинуть ее. То есть полноценно воспользоваться своей недвижимостью они не смогут, так как за такой срок невозможно ни провести обслуживание дома, ни решить бытовые вопросы, ни просто нормально провести время на участке.

После этого владельцы решили искать защиту своих интересов через российскую судебную систему. Они подали иск, в котором потребовали обязать Финляндию в лице Государственного совета выкупить принадлежащий им дом и земельный участок, а также выплатить компенсацию морального вреда. По их мнению, ограничения на въезд лишили их возможности пользоваться собственностью, а значит, привели к ущербу.

Однако на стадии принятия иска к производству возникла довольно серьезная юридическая проблема. Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга отказался рассматривать дело, сославшись на юрисдикционный иммунитет иностранного государства. Эта позиция была поддержана и вышестоящими инстанциями — Санкт-Петербургским городским судом и Третьим кассационным судом общей юрисдикции. Суды исходили из того, что иностранное государство по общему правилу не может выступать ответчиком в российских судах, если нет оснований для ограничения его иммунитета.

Спор оказался остановлен еще до того, как суды начали рассматривать его по существу. Тем не менее владельцы недвижимости решили оспорить такую позицию и обратились с кассационной жалобой в Верховный суд России. Именно этот стратегически верный шаг и привел к тому, что дело вновь оказалось в центре внимания судебной системы.

Почему суды сослались на судебный иммунитет государства

Как уже было сказано ранее, когда дело дошло до российских судов, спор почти сразу уперся в фундаментальный принцип международного права — судебный иммунитет государства, из-за которого суды отказались принимать иск к рассмотрению.

Смысл этого принципа довольно простой.

Государство, как суверенный субъект международного права, не подчиняется юрисдикции судов другого государства без своего согласия. Иными словами, одно государство не может просто так привлечь другое государство к ответственности в своих национальных судах. Этот подход сформировался задолго до современных санкционных конфликтов и считается одним из базовых элементов международного правопорядка.

В российском законодательстве этот принцип закреплен в федеральном законе «О юрисдикционных иммунитетах иностранного государства и имущества иностранного государства в Российской Федерации». Закон устанавливает, что иностранное государство обладает судебным иммунитетом, а также иммунитетом от обеспечительных мер и от исполнения судебных решений.

На эту норму и сослались суды, когда рассматривали заявление Цветковых. Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга указал, что Финляндия выступает в деле потенциальным ответчиком, а значит обладает судебным иммунитетом. В такой ситуации, согласно пункту 1 части 1 статьи 134 Гражданского процессуального кодекса, иск не может быть принят к производству. Эта позиция была затем подтверждена и в апелляции, и в кассации.

При этом суды исходили из того, что заявители не представили доказательств, позволяющих ограничить иммунитет иностранного государства. Российское право действительно допускает такие ситуации, но они считаются исключением из общего правила и требуют отдельного обоснования.

Здесь и возник главный спор. Истцы настаивали, что суды не должны были ограничиваться формальной ссылкой на иммунитет. По их мнению, необходимо было сначала разобраться, существуют ли основания для его ограничения — например, на основе принципа взаимности. В своей жалобе они указывали, что суды не исследовали этот вопрос и фактически отказали им в доступе к правосудию, не рассмотрев обстоятельства дела по существу.

Отдельный аргумент касался роли Министерства иностранных дел. Закон о юрисдикционных иммунитетах предусматривает, что при рассмотрении подобных споров суд вправе запрашивать позицию МИДа относительно того, применяется ли принцип взаимности в отношениях с конкретным государством. По мнению заявителей, такой запрос мог бы прояснить, как российское государство оценивает практику Финляндии в аналогичных ситуациях.

Именно этот момент и привлек внимание Верховного суда. В определении о передаче жалобы на рассмотрение было отмечено, что при разрешении подобных споров суд вправе запросить заключение МИД и оценить, существуют ли для заявителей эффективные средства судебной защиты в иностранном государстве. Если эти обстоятельства не исследованы, отказ в принятии иска может затрагивать право граждан на судебную защиту.

По сути, Верховный суд поставил под вопрос тот подход, который применили нижестоящие инстанции. Теперь суду предстоит разобраться, достаточно ли было простой ссылки на судебный иммунитет или же подобные споры требуют более глубокого анализа — в том числе с учетом принципа взаимности и реальной возможности защиты прав российских граждан за рубежом.

Что такое принцип взаимности и почему о нем вообще заговорили в этом деле

Главный вопрос, вокруг которого сейчас во многом строится вся дискуссия, — это так называемый принцип взаимности. Именно на него ссылаются заявители, утверждая, что российские суды должны были глубже разобраться в обстоятельствах дела, прежде чем ссылаться на судебный иммунитет иностранного государства.

Проще говоря, принцип взаимности означает следующее:

государство может ограничить иммунитет другого государства в своих судах, если аналогичным образом ограничиваются права этого государства или его граждан в другой юрисдикции.

В общем, речь идет о зеркальном подходе — если одна сторона не предоставляет полноценную судебную защиту или доступ к правосудию, другая сторона может реагировать симметрично.

Такой механизм предусмотрен российским законом о юрисдикционных иммунитетах иностранных государств. В нем указано, что суд может учитывать, предоставляется ли Российской Федерации и ее имуществу аналогичный иммунитет в соответствующем иностранном государстве. Для этого в ряде случаев суд вправе запрашивать позицию Министерства иностранных дел, которое оценивает международную практику и отношения между государствами.

В рассматриваемом споре заявители как раз и указывали, что такой анализ проведен не был. По их мнению, суды ограничились формальной ссылкой на иммунитет Финляндии и не проверили, существует ли возможность его ограничения на основе принципа взаимности. Более того, как отмечается в материалах дела, суды не привлекли к обсуждению МИД и не пытались выяснить, какие средства правовой защиты вообще доступны российским гражданам в финской юрисдикции.

Этот момент важен еще и потому, что в международной практике иммунитет государства уже давно перестал быть абсолютно неприкосновенным. В большинстве правовых систем действует так называемая теория ограниченного иммунитета. Она предполагает, что государство сохраняет иммунитет в вопросах публичной власти, но может быть привлечено к ответственности в спорах, связанных с коммерческой деятельностью или имущественными отношениями.

В российской судебной практике вопрос взаимности чаще всего поднимается в делах, где одна из сторон сталкивается с невозможностью защищать свои права за рубежом. Например, если участник процесса не может участвовать в иностранном суде из-за визовых ограничений или иных препятствий. В таких случаях российские суды иногда берут на себя рассмотрение спора, чтобы обеспечить стороне доступ к правосудию.

Именно поэтому обсуждение принципа взаимности в контексте зарубежной недвижимости выглядит не случайным. За последние годы ограничения на въезд и санкционные меры привели к тому, что у российских граждан действительно возникли сложности с защитой своих прав в некоторых иностранных юрисдикциях. В отдельных случаях речь идет не только о поездках, но и о доступе к юридическим услугам, участии в судебных заседаниях или оформлении сделок.

С профессиональной точки зрения здесь возникает довольно тонкий баланс. С одной стороны, судебный иммунитет государства остается базовым принципом международного права. С другой — правовые системы разных стран все чаще сталкиваются с ситуациями, когда жесткое применение этого принципа может фактически лишать людей возможности защищать свои имущественные права.

Поэтому вопрос о том, как именно применять принцип взаимности в подобных спорах, сейчас вызывает заметный интерес у юристов. Если Верховный суд решит, что такие обстоятельства должны анализироваться более подробно, это может изменить подход российских судов к подобным делам в будущем.

Даже если суд примет иск: главная проблема — исполнение решения

Даже если представить, что российский суд в итоге согласится рассматривать подобные требования по существу и признает возможность ограничить иммунитет иностранного государства, это будет лишь первый этап. Практика показывает, что в спорах с государствами главный вопрос почти всегда возникает позже — на стадии исполнения решения.

В рассматриваемом деле заявители, по сути, просят обязать Финляндию выкупить их недвижимость и выплатить компенсацию. Однако любое судебное решение действует прежде всего в пределах юрисдикции того государства, чей суд его вынес. Это означает, что российский судебный акт будет иметь обязательную силу на территории России, но автоматически не станет исполняться в Финляндии.

Именно поэтому в подобных делах юристы почти всегда задаются следующим вопросом: существует ли вообще имущество иностранного государства, на которое можно обратить взыскание.

Здесь вступает в силу еще один важный элемент международного права — иммунитет имущества государства. Даже если суд признает государство ответчиком и вынесет решение о взыскании, это не означает, что любое имущество этого государства можно использовать для исполнения судебного акта.

Например, дипломатическая собственность обладает практически абсолютной защитой. Здания посольств и консульств, служебные резиденции дипломатов, архивы и имущество дипломатических миссий защищены международными конвенциями и не могут быть арестованы или изъяты в рамках судебных процедур. Эти правила действуют практически во всех странах и считаются одним из базовых принципов дипломатических отношений.

Поэтому в подобных ситуациях теоретически может рассматриваться только так называемое коммерческое имущество государства — активы, которые используются не для выполнения дипломатических или публичных функций, а в хозяйственной деятельности. В разных странах это могут быть, например, доли в компаниях, банковские счета государственных структур, недвижимость, используемая в коммерческих целях, или иные активы, связанные с экономической деятельностью государства.

Но и здесь все не так просто. Во-первых, необходимо доказать, что имущество действительно имеет коммерческий характер. Во-вторых, такие активы должны находиться именно в той стране, где будет исполняться судебное решение. Если говорить о российской юрисдикции, то взыскание возможно только в отношении имущества иностранного государства, которое находится на территории России.

На практике это резко сужает круг возможных вариантов. Даже если суд удовлетворит требования истца, исполнение решения может оказаться крайне сложным или вовсе невозможным, если у государства-ответчика нет подходящих активов в соответствующей юрисдикции.

Именно поэтому в юридическом сообществе подобные дела обычно рассматриваются не только через призму судебной перспективы, но и с точки зрения реальной исполнимости решений. Вопрос не ограничивается тем, может ли суд рассмотреть иск. Не менее важно понять, что произойдет дальше, если решение будет вынесено в пользу истца и каким образом оно сможет быть реализовано на практике.

Может ли это стать новой категорией споров

Когда подобные дела только начали появляться, многие юристы воспринимали их как единичные истории, связанные с конкретными обстоятельствами. Однако по мере того как ограничения на поездки и санкционные меры стали более устойчивой частью международной реальности, стало понятно, что речь может идти о более широкой тенденции.

В первую очередь это связано с масштабом самой проблемы. Финляндия долгие годы оставалась одним из самых популярных направлений для покупки загородной недвижимости российскими гражданами.

Напоминаем, по оценкам финских властей, к середине 2020-х годов гражданам России принадлежали несколько тысяч объектов недвижимости по всей стране. При этом значительная часть таких домов расположена именно в регионах, где российские владельцы исторически составляли заметную долю покупателей на рынке загородной недвижимости. А после изменения визовой политики и закрытия границы ситуация стала такой, какая есть.

На этом фоне постепенно начали появляться и юридические конфликты. Так, в одном из дел российский гражданин пытался взыскать убытки с Норвегии, утверждая, что из-за запрета на въезд потерял инвестиции в стране. Арбитражный суд Курской области в итоге отказал в удовлетворении этих требований.

Другой пример связан со спором между муниципалитетом Советского района Калининградской области и литовским муниципалитетом Пагегяй. В этом деле также обсуждался вопрос невозможности участия стороны в процессе из-за визовых ограничений, что в итоге стало предметом рассмотрения Верховного суда.

В то же время юристы довольно осторожно оценивают перспективы превращения таких споров в массовую судебную практику. Даже если Верховный суд сформулирует более детальный подход к вопросу иммунитета иностранного государства и принципа взаимности, каждое подобное дело будет требовать индивидуального анализа. Суды неизбежно будут учитывать конкретные обстоятельства: характер ограничений, возможность защиты прав в иностранной юрисдикции, наличие имущества государства-ответчика в России и многие другие факторы.

Тем не менее сам факт появления подобных исков показывает, что ситуация с зарубежной недвижимостью российских граждан постепенно переходит из чисто политической и дипломатической плоскости в юридическую. Когда доступ к собственности оказывается ограничен на длительный срок, владельцы начинают искать инструменты защиты своих прав — и судебные механизмы в таких условиях становятся одним из немногих возможных вариантов.

Именно поэтому за развитием дела, которое сейчас рассматривает Верховный суд, внимательно следят не только юристы, но и сами владельцы зарубежной недвижимости. Позиция суда может не дать универсального решения для всех подобных ситуаций, но она способна задать рамки, в которых такие споры будут рассматриваться в будущем.

Есть ли реальные перспективы у подобных исков?

За последние два года к юристам все чаще начали обращаться владельцы зарубежной недвижимости, оказавшиеся в схожем положении. Люди по-прежнему остаются собственниками домов или земельных участков за границей, но сталкиваются с ограничениями, которые в реальности делают использование этой собственности крайне затруднительным. Вопросы при этом возникают самые разные: можно ли продать объект дистанционно, как обслуживать недвижимость, возможно ли взыскать убытки или хотя бы зафиксировать нарушение своих прав и т. п.

Интересный факт, что проблемы с доступом к зарубежной недвижимости начали возникать задолго до нынешних санкционных ограничений. Во все времена встречались ситуации, когда собственники фактически лишались возможности пользоваться своим имуществом из-за решений иностранных государств.

Например, в нашу компанию несколько лет назад обращался клиент, владевший недвижимостью в Финляндии и Испании по системе таймшера — то есть правом пользоваться объектом в течение определённого периода времени каждый год. Формально право на недвижимость у него сохранялось, однако во время пандемии COVID-19 он столкнулся с неожиданной проблемой: въезд в обе страны оказался закрыт из-за требований о вакцинации.

По словам клиента, он был привит, однако использованная вакцина не признавалась европейскими странами. В результате возникла ситуация, при которой человек продолжал оставаться владельцем недвижимости, но воспользоваться своим правом на пользование объектом он также не мог.

Юридически такая ситуация могла затрагивать сразу несколько положений действующей на момент изучения юристами дела Европейской конвенции о защите прав человека — прежде всего право на уважение собственности.

Однако в итоге дело не получило дальнейшего развития. Тем не менее сама ситуация наглядно показывает, насколько уязвимым было и есть право пользования зарубежной недвижимостью, если доступ к ней зависит от решений иностранных властей.

И хотя на первый взгляд может показаться, что в таких условиях логичным шагом становится обращение в суд с требованиями о компенсации. Однако при более детальном юридическом анализе подобные дела оказываются значительно сложнее, чем может показаться. Основная проблема заключается именно в сочетании нескольких факторов: судебного иммунитета иностранного государства, сложности доказательства прямого имущественного ущерба и, что не менее важно, вопроса исполнения возможного решения.

В рассматриваемой ситуации Цветковых мы пришли к выводу, что судебная перспектива такого спора крайне ограничена. Даже если предположить, что российский суд согласился бы рассматривать подобный иск, дальнейшее исполнение решения неизбежно столкнулось бы с теми же юридическими барьерами, о которых говорят специалисты и в контексте текущего дела Верховного суда.

Кроме того, в подобных делах всегда возникает вопрос альтернативных способов защиты прав. Иногда более реалистичным вариантом оказывается работа через представителей в иностранной юрисдикции, поиск возможностей для дистанционных сделок с недвижимостью или урегулирование вопросов обслуживания имущества через местные сервисные компании.

Поэтому в ряде случаев задача юриста состоит не только в том, чтобы оценить возможность подачи иска, но и в том, чтобы честно объяснить клиенту реальные перспективы такого спора.